當有大額資金需求，除了辦理汽車貸款來解套，我們也推薦你辦理二胎房貸來周轉！
本文將會詳細分析二胎房貸的原理、申辦管道、必備條件、準備資料、流程與必須警覺的風險等觀點；讓你能更加理解如何申辦二胎房貸，貸出理想資金。
二胎房貸是我們通用的名稱，在銀行與上市融資公司的觀點與說法都有不同！現在我們也用表格幫你簡單分析：
| 項目 | 銀行 | 上市融資公司（民間） |
|---|---|---|
| 債權順位 | 第二 | 第二 |
| 同時有多少筆貸款？ | 2筆 | 2筆 |
| 差異 | 計算額度為：房屋鑑價×可貸成數－原房貸設定金額 | 計算額度為：房屋鑑價×可貸成數－原房貸剩餘金額 |
| 限制 | 較多 | 較少 |
| 額度 | 較少 | 較多 |
| 貸款期限 | 較長 | 較短 |
| 利率 | 較低 | 較高 |
銀行第二順位貸款定義：
房屋還在還款中，在不影響原房貸銀行的抵押權＆債權下，與另一家銀行辦理第二順位抵押貸款。
上市融資公司（民間）第二順位房貸定義：
第二順位是什麼意思？
這裡的順位是指當破產或貸款繳不出來時，會將抵押品拍賣掉來償還債務的順序；第一順位就是優先償還，第二順位就是第二位償還。
而正常還款的情況下，貸款人還是要一次償還2筆債務喔！
日盛銀行已與富邦銀行合併，原二胎房貸方案已下架，改為富邦《富邦理財家分期型房貸》。此房貸專案非二胎房貸～
2024更新：聯邦銀行已不辦理二胎房貸囉！市面上出現的都是代書二胎貸款，請別上當受騙～
| 項目 | 上市融資公司 | 當鋪房二胎 | 代書二胎 |
|---|---|---|---|
| 額度 | 房價100%，最高500萬 | 90~100% | 70~90% |
| 利率 | 7~14% | 月息1.5~2.5% | 月息1.5~2.5% |
| 月付金 | 11,611元起 | 26,362元起 | 26,362元起 |
相信不少貸款人也非常在意二胎房貸的額度，到底我的愛屋還能再額外貸出多少呢？
我們這裡可以直接先跟你說，實際額度≠可貸成數！下面我們也幫你整理銀行與融資公司在房二胎額度的計算方式。
(1)鑑價：算成數
通常會由銀行專業的鑑價人員到府評估房價，後根據你的信用狀況給予70~90%不等的成數。
比如說，你的房屋現值有1200萬，給予成數80%，那你最多就可以貸到960萬。
(2)扣除：算額度
雖然你的愛屋還可以貸到960萬，但銀行的二胎房貸額度會需要將最高可貸額度扣掉一胎房貸（購屋貸款）所設定的金額；所以通常實際可貸額度都非常少，大約30~90萬左右！
比方說銀行設定金額為900萬（通常是購屋貸款的1.2倍。），那你實際就只能貸960-900萬=60萬
扣除：算額度
融資公司扣除的方式不像銀行，以設定金額為基準扣除，而是以「原房貸剩餘額度」。假設原放貸剩600萬，那你的二胎房貸額度就是960-600萬=360萬
二胎房貸範例試算：
這裡我們直接帶我們的客戶範例給你看：
客戶小潤（化名）今天的房二胎條件：
- 屋價：1000萬
- 可貸成數：8成
- 原貸款：600萬；已經還款：100萬，剩下500萬
- 銀行設定：1.2倍，720萬
可貸最高額度：房屋現值 × 貸款成數 = 最高貸款額度 → 1000萬 × 80% = 800萬
銀行：
最高貸款額度 （可貸成數）– 原房貸設定金額 = 可貸額度 → 800萬 – 720萬 = 80萬上市融資公司：
最高貸款額度 （可貸成數）– 原房貸剩餘本金 = 可貸額度 → 800萬 – 500萬 = 300萬以額度來看，上市融資公司>銀行！
銀行與融資公司二胎房貸額度試算方式比較
| 銀行二胎房貸 | 融資公司二胎房貸 | |
|---|---|---|
| 最高額度 | 500萬（新光銀行） | 500萬（上市融資公司） |
| 可貸成數 | 70~90% | 70~120% |
| 實領額度 | 最高貸款額度（可貸成數）– 原房貸設定金額 | 最高貸款額度（可貸成數）– 原房貸剩餘本金 |
辦理二胎房貸門檻會很高嗎？要準備什麼資料呢？
其實辦理二胎房貸並沒有想像中的難！只要符合以下條件，並準備資料，再按照流程走，就可以輕鬆辦理。下面我們就一起來看要準備什麼吧！
二胎房貸必備條件
- 貸款人條件
- 年滿20~70歲
- 申請人或保人有房屋
- 有工作收入來源
- 無重大信用瑕疵
- 非警示戶、無假扣押或查封
- 房屋條件
- 房屋所在地為台灣本島，離島不予承作。
- 不限屋齡、不限區域，偏鄉亦可。
二胎房貸準備資料
- 身分證+第二證件正反面影本
- 工作證明（勞保投保明細、在職證明）
- 薪資證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
- 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）
二胎房貸辦理流程
- Step.1 向銀行或是與我們大台當鋪提出申請
- Step.2 銀行/融資公司將你的房屋估價，並審核個人條件
- Step.3 貸款核准後，與銀行/融資公司簽約與對保
- Step.4 至地政事務所將房屋設定二順位抵押權
- Step.5 銀行/融資公司撥款至你的指定帳戶
二胎費用有哪些？
- 開辦手續費：10~15%
- 地政規費：設定金額千分之一
- 代書費：8000元
- 書狀費：80元
風險1.民間二胎管道眾多，容易誤觸貸款陷阱
民間二胎房貸可以分為：上市融資公司、當鋪、代辦與代書，雖然每個管道各有優劣，但我們仍會建議你申辦上市融資公司、當鋪就好。下面直接用表格Tell you why：
銀行與融資公司二胎房貸額度試算方式比較
| 上市融資公司 | 當鋪 | 代辦 | 代書 | |
|---|---|---|---|---|
| 優點 | 利率比照銀行基準 | 相對有保障的民間二胎 | 能協助申辦銀行、融資公司方案 | 由於資金來自民眾，可以貸比較高的額度 |
| 缺點 | 條件較嚴格 | 利率較高 |
|
|
| 風險 | 經銷商較多 | 比較難找到「良心」業者 |
|
|
| 怎麼規避風險 | 確認手續費再辦 | 建議不要辦理，除非被融資公司婉拒再考慮 |
| 請直接繞過 |
| 推薦順序 | 1 | 2 | 3 | 別辦 |
風險2.容易二胎、三胎，過度養債
許多民間貸款業者（尤其是當鋪、代書）容易一間房屋多筆私人設定，也就是二胎、三胎、四胎…等；雖然「廣義上」會算二胎房貸，只要貸款人負擔的起就好，但仍會拉高負債比，導致貸款人陷入以債養債的惡性循環風險3.利率/利息算法不同
由於利率計算複雜，不管是二胎房貸、車貸等都會有漏洞讓不良貸款業者鑽，導致我們常忽略掉貸款風險！
這裡也分享2種常見的陷阱計算方式：
用「單利」包裝「複利」
許多不良業者都會用「月付金」來推算出二胎房貸利率，但其實這是錯誤的算法！下面直接用例子帶你來看：
- 二胎房貸實貸額度：150萬
- 二胎房貸還款期數：120期
- 月付金：NT$17,806
來看看不良業者怎麼計算：
- Step1.算出總利息費用：17,806×120-1,500,000=636,720（總利息費用）
- Step2.將總利息費用÷貸款年數：636,720÷10=63,672（每年利息費用）
- Step3.每年利息費用÷本金×100%：63,672÷1500000×100%=4.2%
4.2%挺香的阿！怎麼會是不良的？這裡我們先用「正常版」來告訴你，讓你知道他有多無良：
- =RATE（120 , -17806, 1500000）*12=0.075，也就是7.5%
7.5%跟4.2%差很多欸！沒錯，這其中的眉角就是不良業者是用「單利」的方式計算，所以比較片面；而貸款都是用「複利」來算。
最大的差別在於單利是本金均攤後再加利息費用，複利是本金逐漸減少，但每期都會重新×年利率，每期的利息費用是浮動的，不能用單利的方式計算。
| 單利 | 複利 | |
|---|---|---|
| 公式 | (貸款本金÷還款總月數)+(本金餘額×月利率) | ＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1} |
| 每個月本金 | 固定不變 | 逐月減少 |
| 每個月利息 | 固定不變 | 逐月減少 |
月利率=年利率／12若下次你辦二胎房貸時，請多確認利率；只要對方說利率低於7%或不是銀行的專案，基本上就是騙人的！ 當然你也可以直接用Excel-RATE來試算喔！
用「月息」包裝「年利率」
這裡就沒有剛剛複雜，請放心～主要是想提醒你一般貸款利率是用「年」來計算；而當鋪業者是以「月」計算～ 月利率（通稱月息）基準範圍在1~2.5%，大家在辦理時可以多多留意喔！風險4.民間貸款收費標準不一
除了上市融資公司（含經銷商）外，其他如當鋪、代辦公司都為民間公司，收費沒有一定的標準，容易讓貸款人誤觸二胎房貸陷阱。
此外，目前法律上只有「重利罪」可規範，但由於裁定標準不一致，整體來說還是難以約束。
風險5.抵押權設定金額超過貸款本金1.2倍
為了確保貸款人不會過度貸款，銀行／融資公司都會設定「最高限額抵押權」來限縮下一胎房貸的額度。
而通常設定額度多會落在貸款金額的1.2倍，這一二胎房貸影藏風險大家可以稍微注意~
風險6.私人設定後，不能轉回銀行
我們延續「設定」二胎房貸風險，許多代辦公司、代書貸款都會號稱先遷進來，過3年會幫你轉到銀行貸款。
但這種操作基本上是不可能的！最主要因素是銀行只要查到你有外面的（不管是融資公司還是當舖）二胎房貸，都會認定你經濟狀況非常不穩定而拒絕你的二胎房貸需求。
風險7.負債比會提升
由於二胎房貸不像房屋增貸會清償前房貸，同時會存在2筆房貸要償還；相對地負債比就會大幅提高，到時候要辦其他貸款、信用卡等金融工具，都容易被婉拒喔！
風險8.代書二胎不算貸款，算民間借款
代書二胎房貸嚴格來說不算是「貸款」，是屬於「金主」與「貸款人」的借款行為。若日後有糾紛在法律上也無法擁有相對應的保障喔！為什麼代書二胎不算貸款？
我們在代書二胎貸款的時候有提到，法律規定代書本身不能放款（提供資金），只能協助你媒合銀行貸款業務。
所以你現在看到的代書二胎，基本上都是由代書幫你媒合民間金主，且普遍都是利率較高的高利貸喔！
第一招.先了解可貸金額
可貸金額越高，代表借款人信用狀況越差，還款風險越高。因此，銀行或融資公司等合法業者會設定最高上限額度，以控管風險。
然而，有些不良業者為了牟取暴利，會刻意將可貸金額設定得高，誘使借款人申貸。一旦借款人無法償還，不良業者就會向法院聲請強制執行，扣押借款人的薪資或財產。
因此，申辦二胎房貸前，應先評估自身信用狀況和還款能力，並選擇合法業者申貸，以免落入不良業者的陷阱。
第二招.盡量避開代書二胎貸款
就像剛剛提到的，普遍代書二胎在法律上沒有保障，建議避開代書，轉向銀行/其他民間二胎貸款。
第三招.辦理前先與專業貸款顧問諮詢
當然，最快避開二胎房貸風險的辦法就是與專業的貸款公司諮詢。我們會依照你的屋況、財務狀況分析最合適管道與專案，讓你貸地輕鬆沒煩惱！
眉角1.工作證明提供不足
你以為提供一項收入證明就好了嗎？錯！許多高額收入都是依靠獎金制度來撐，若你只提供單一薪資證明，是很難說服銀行／融資公司給予你高額的二胎房貸。這裡我們整理出普遍認可工作證明：
工作證明：
- 薪轉紀錄
- 勞健保明細
- 員工證（影本）
- 工作照（沒薪轉勞保推薦）
- 個人所得清單（沒薪轉勞保推薦）
- 去年度扣繳憑單（沒薪轉勞保推薦）
- 6個月以上存摺明細（沒薪轉勞保推薦）
- 進銷存、電商銷貨明細（沒薪轉勞保推薦）
- 1年以上店鋪租金證明（開業者推薦）
再從以上證明挑2~3項有關連的提供，像是：薪轉證明搭配個人所得清單，或是進銷存搭配店舖租金證明等，都能讓二胎房貸過件率大幅提升喔！
眉角2.一次申辦多家銀行二胎方案
二胎房貸與信貸一樣，都會經過聯徵，有任何貸款「申請紀錄」都會被看到；而銀行只要看到貸款人在3個月內有3間含以上的銀行看到，基本上就打槍囉~眉角3.誤觸以下銀行限制
此外，若你「不小心」有以下狀況，辦理銀行二胎房貸也會被默默拒絕喔！
- 聯徵分數不到500分
- 信用卡使用率較高（6~9成）
- 使用信用卡循環利息
- 曾用信用卡預借現金
- 信用卡費或其他貸款遲繳（信貸、車貸）
- 支票被退高達3次
- 聯徵短時間（半年內）被查詢次數多
- 屋齡較高、屋況老舊
- 房屋地址偏遠
- 一年內有民間私人設定紀錄
- 一年內有查封紀錄
眉角4.誤觸以下融資公司限制
當然，融資公司對於二胎房貸也會有眉角要注意：
- 聯徵分數不到500分
- 信用卡使用率較高（6~9成）
- 使用信用卡循環利息
- 曾用信用卡預借現金
- 信用卡費或其他貸款遲繳（信貸、車貸）
- 支票被退高達3次
- 聯徵短時間（半年內）被查詢次數多
- 屋齡較高、屋況老舊
- 房屋地址偏遠
- 一年內有民間私人設定紀錄
- 一年內有查封紀錄
眉角5.月負債比過高
二胎房貸對於銀行／融資公司來說是屬於「高風險」貸款之一；若貸款人的「月負債比」太高，銀行／融資公司會認為貸款人本身無法穩定還款，在申請二胎房貸就會打槍喔！
方法1.提供保人
提供保證人是最有效過件的方式之一，當你的二胎房貸額度需求越高，越建議你提供1~2名保人，才比較能順利過件喔！
方法2.「換管道」申辦
所謂換管道不是「銀行」換「銀行」，而是指「銀行」換「融資公司」的意思！
由於銀行內部會流通聯徵中心資料，而融資公司不會，所以你被銀行打槍的紀錄融資公司是查不到的，不用擔心被退件！
申辦順序為：
我們也建議你申辦二胎房貸先找銀行，再找融資公司；通常到融資公司這裡就會過件了！假如再不過件，最後申辦當鋪即可。
以下是為了能夠滿足段落所需的長度而定義的無意義內文，請自行參酌編排。
方法3.額度貸剛好就好
前面有提到，當你二胎房貸額度太高，就非常容易被打槍；建議降低申辦額度，並申辦他種貸款來補齊需求。
若你真的有超大筆的額度需求，建議你申辦二胎房貸+原車融資的專案，才能更有效率的取得大筆周轉金。
以下是為了能夠滿足段落所需的長度而定義的無意義內文，請自行參酌編排。
「原則上」是可以，但由於剛繳完一年，銀行／融資公司會擔心你過度擴充額度，導致後續還款困難，所以基本上申辦二胎房貸都不給過。
地段＆還款能力才是關鍵！
也就是說，影響二胎房貸的額度、利率、期數最重要的還是取決於「房價」與你「還款能力」。不行喔~需要本人名下才能申辦
可以喔！不管是2個人各半持有，還是3個人共同持有，只要其他家庭成員當保人即可申辦二胎房貸。
辦理二胎房貸要保人嗎？
不用喔！但就如剛剛提到的「共同持有」的狀況需要，另外當你「貸到100%成數」、「要用老屋來辦二胎」就也會提供保人～
與銀行辦理的話就會喔！建議你如果未來有信用貸款需求，可辦理融資公司二胎房貸，保留信用額度給信貸。
二胎房貸找專家辦，高額低利再享長期數！
有二胎房貸需求，歡迎找大台當鋪！我們有多名經驗豐富的房貸專員能幫你分析最高成數，讓你在最短時間內貸到大額周轉金～
另外每一階段專員都會主動提醒你進度，讓你不用乾著急！現在就點我辦理～