代書二胎安全嗎?成數、利率、費用、申辦陷阱一次分析!
代書二胎是網路上最普遍的二胎房貸管道,屬於民間二胎的一種,但由於不是銀行/上市融資公司開辦,難免讓人起疑。
到底代書二胎是好還是壞呢?現在就跟著我們一起來了解吧!
2024/05/21 (星期二) 下午6:05
房屋貸款
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代書二胎是什麼?
代書就是地政士的俗稱,以協助民眾處理「房地產轉移」、「房地產抵押權設定」為主要工作內容;而法律規定代書本身不能放款(提供資金),只能協助你媒合銀行貸款業務。
基本上你在市面上所有看到的代書二胎或代書貸款,都是代辦公司!也有一些手腕比較粗的會幫你媒合民間金主,但普遍是「高利貸」!
代書二胎可貸幾成?
普遍來說代書二胎可貸8~9成,實際額度呢不受金管會、當鋪法管理,基本上可貸額度都落在500萬以上!下面我們也來拆解代書二胎額度公式:
通常代書二胎與上市融資公司計算方式一樣,都是「房屋市值×0.8~0.9(8成到9成)-前貸款餘額」。
唯一比較不同的事,上市融資公司最高可貸到120%,但有最高二胎額度500萬的上限;而代書二胎沒有此限。
雖然看似額度較高,BUT!許多費用都會採用「內扣」的方式收取;所以實拿不多!通常最高額度大約是房價×70% – 90%;內扣後大約只剩50~60%。
代書二胎利率幾%?真的是高利貸嗎?
一般來說,代書二胎的利率都是以「月息計算」;有「良心」一點的會落在1.5%~2.5%,年利率就會是18%~30%。
但上面的「良心」代書二胎,都是與當鋪媒合,所以利率比照當鋪最高30%上限;普遍的二胎都是民間借貸,利率會在1個月5~6%,並打半年一期的貸款約來規避相關法規,真的可惡!
代書二胎費用多少?多少算不合理?
通常代書二胎都會有以下費用:
地政設定規費:設定金額千分之一
書狀費:80元
代書費:8000元
開辦手續費:貸款金額10~15%
諮詢費:1000~2000元/小時
不良的代書二胎會多一筆代辦費,酌收8000~15000不等的費用。
上面的代書費用都算「合理範圍」,而不良且不合理的收費通常會在開辦手續費上做手腳!;原本合理的是10~15%,不合理的就會高達20%!
我們也來舉個例子:
小勁找代書二胎辦350萬:
地政設定規費:350萬×0.001=3,500
書狀費:80元
代書費:8000元
開辦手續費:350萬×15%=525,000
諮詢費:1500元/小時
小勁找代書二胎貸350萬,所需費用高達:3500+80+8000+525000+1500=538,080!
申辦代書二胎要三思!這4個風險一定要避開!
代書二胎屬於「私人借貸」
目前台灣合法「放款(提供資金)」的機構只有:銀行(含郵局、農會與漁會)、上市融資公司與當鋪;代書二胎只算「民間私人借貸」。
而樣就會有很大的差別!與上市融資公司、銀行與當鋪辦理貸款,起碼貸款合約有問題,還有法律可以保障~
而個人借貸只能上法院互告,通常要準備更多錢,像仲裁費用、律師費等,反而對貸款人而言是更沉重的負擔。
即便如此,代書二胎還是算「合法」的喔!只要放款的年利率不超過16%,都不觸犯「重利罪」;也就是說月利息要低於1.3%左右才合法。
為什麼是16%?
民法第205條規定:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」所以超過16%以上,可以不予理會。
那為什麼當鋪30%沒關係?
因為有當舖法額外規範,所以能到30%
我選不超過16%的代書二胎不就好了?
上有政策,下有對策;很多不良代書會直接將合約拆2~3份來規避16%的規定。
多份合約讓人霧煞煞
一般辦理二胎貸款只要簽一份約就好,而許多代書貸款都會強迫簽2份(含以上)合約,這時就要非常小心啦!
2份合約是哪2份呢?其中之一就是上面提到的雙份合約;而另一份就可能是「媒合約」,也就是媒合民間金主用的合約。
媒合約簽約後,就一定要多付出一筆媒合費,或稱包裝費;不付的話業者是可以向法院申請「強制執行」,讓你一定要付錢喔!
聲稱自己是合法的貸款管道
許多代書二胎都會聲稱自己是合法的貸款管道,但實際上合法的只有「代書」本身的職責;而辦理房二胎就不屬於合法範圍。
你可能也想了解:二胎房貸有哪些缺點or風險?4個關鍵心法成功避開房二胎陷阱!
可協助轉銀行房二胎
很多貸款人都是因為信用條件不好,才轉去代書二胎;而許多無良的代書也是因此會用話術說:「你可以先辦36期養信用,後面我們會直接幫你轉貸到銀行」等來洗腦貸款人。
但實際上呢?首先,銀行本身不接受有先被私人設定的房地產,所以根本不能轉貸;第二,貸下去後,隨即就有高額手續費與超高的利息,光是月還款金你可能就要再借一筆,哪有可能養出好信用?
所以聽到這類的話術,請直接跳過!以免落入債務深淵!
2招教你避開代書二胎風險!
想要安全辦理代書二胎房貸真的不難!下面我們也能教你如何正確貸款SOP:
第一招:找「代辦」類型的代書二胎
正常的代書二胎還是會以代辦銀行、上市融資公司的房二胎貸款為主,申辦前可以再三確認,以免貸到民間高利貸。
第二招:先確認再簽約
有些無良代書會先請你切約後再告訴你二胎貸款內容,像是額度、利率與月付金等;但通常簽約後就沒有反悔的空間了!
所以我們會建議你在還沒問清楚貸款內容前,請先不要簽約,才能保障自己的貸款權益喔!
但我們還是不建議你與代書辦二胎!
二胎房貸的最高額度約落在500萬,但能貸好貸滿的情況少之又少;若有較大額的周轉需求,我們還是推薦你辦理「原車融資」、「汽車增貸」為主喔!
代書二胎還是有優點的!
雖說代書二胎風險較高,但還是有優點對於貸款人來說十分友善!這裡我們也來盤點一下這些優點吧:
審核寬鬆
代書二胎審核比銀行&融資公司寬鬆,非常適合短期信用條件不好的貸款朋友們辦理。
撥款時間快
基本上代書二胎只要做好設定,1個工作天之內撥款完成!對於急需用錢的朋友們來說較為方便。
誰適合辦代書二胎?
綜合以上優點,我們幫大家篩選好最適合辦理代書二胎的朋友有哪些:
市場/夜市小老闆
做市場/夜市的小老闆們,雖然每天都有跳Call(破萬)的機會,但由於每天都領現金,對於銀行來說算「收入不穩定」的人;再申請房二胎上會比較困難。
而找代書二胎就會比較好過,只要提供進貨單與存款,基本上都能順利周轉大額二胎貸款。
電商老闆
與市場小老闆一樣,電商老闆本身也沒有「固定薪資」的薪轉證明讓銀行審查,所以透過代書二胎會比較好周轉到大筆周轉金。
我們也建議你,多提供商場報表,能更順利取得高額度喔!
代書二胎怎麼辦?條件、流程與準備資料一次看!
代書二胎條件:
這裡會分成【個人條件】與【房屋條件】來說明:
個人條件:
個人年滿20歲
持有房屋/土地不動產
有還款能力
房屋條件:
房屋有殘值
前房屋貸款有還款紀錄
代書二胎流程:
Step 1:選擇合法管道送件申請
向合法代書申請二胎房貸。
此外,請特別留意利率、手續費等並比較
Step 2:由代書事務所進行專業估價
代書事務所對房屋進行估價,以確定房屋的價值。
房屋估價結果會影響貸款額度。
Step 3:針對貸款人條件進行評估與審核
代書機構對貸款人的信用狀況、還款能力等進行評估與審核,以決定是否核准貸款申請。
Step 4:雙方簽約對保,並至地政事務所進行抵押權設定
貸款申請獲得核准後,貸款人與代書機構簽訂借款合約。
簽約前,貸款人應仔細閱讀合同條款,確認無誤後再簽字。
簽約後,代書會協助貸款人到地政事務所辦理抵押權設定,以確認債權。
Step 5:款項核撥至指定帳戶
抵押權設定完成後,代書機構將貸款金額撥付到貸款人指定的帳戶。
代書二胎準備資料:
雙證件(身分證、健保卡或駕照擇一)
印鑑證明
不動產權狀
戶籍謄本
收入證明
其他財力證明
房貸繳款明細(確認前貸餘額用)
撥款帳戶存摺影本
整體來說,我們還是不推代書二胎!
雖然代書二胎審核寬鬆、撥款快速,但由於配合管道多為「民間金主」,所以利率高且費用多!辦下去反而讓債務惡性循環。
假如有二胎房貸需求,我們推薦你像銀行與上市融資機構辦理。不僅額度夠、利率低,也不會有不合理的手續費用,讓你輕鬆周轉免操煩!
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