代書二胎是網路上最普遍的二胎房貸管道，屬於民間二胎的一種，但由於不是銀行／上市融資公司開辦，難免讓人起疑。
到底代書二胎是好還是壞呢？現在就跟著我們一起來了解吧！
代書二胎是什麼？
代書就是地政士的俗稱，以協助民眾處理「房地產轉移」、「房地產抵押權設定」為主要工作內容；而法律規定代書本身不能放款（提供資金），只能協助你媒合銀行貸款業務。
基本上你在市面上所有看到的代書二胎或代書貸款，都是代辦公司！也有一些手腕比較粗的會幫你媒合民間金主，但普遍是「高利貸」！
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代書二胎可貸幾成？
普遍來說代書二胎可貸8~9成，實際額度呢不受金管會、當鋪法管理，基本上可貸額度都落在500萬以上！下面我們也來拆解代書二胎額度公式：
通常代書二胎與上市融資公司計算方式一樣，都是「房屋市值×0.8~0.9（8成到9成）-前貸款餘額」。
唯一比較不同的事，上市融資公司最高可貸到120%，但有最高二胎額度500萬的上限；而代書二胎沒有此限。
雖然看似額度較高，BUT！許多費用都會採用「內扣」的方式收取；所以實拿不多！通常最高額度大約是房價×70% – 90%；內扣後大約只剩50~60%。
代書二胎利率幾%？真的是高利貸嗎？
一般來說，代書二胎的利率都是以「月息計算」；有「良心」一點的會落在1.5%~2.5%，年利率就會是18%~30%。
但上面的「良心」代書二胎，都是與當鋪媒合，所以利率比照當鋪最高30%上限；普遍的二胎都是民間借貸，利率會在1個月5~6%，並打半年一期的貸款約來規避相關法規，真的可惡！
代書二胎費用多少？多少算不合理？
通常代書二胎都會有以下費用：
- 地政設定規費：設定金額千分之一
- 書狀費：80元
- 代書費：8000元
- 開辦手續費：貸款金額10~15%
- 諮詢費：1000~2000元/小時
不良的代書二胎會多一筆代辦費，酌收8000~15000不等的費用。
上面的代書費用都算「合理範圍」，而不良且不合理的收費通常會在開辦手續費上做手腳！；原本合理的是10~15%，不合理的就會高達20%！
我們也來舉個例子：
小勁找代書二胎辦350萬：
- 地政設定規費：350萬×0.001=3,500
- 書狀費：80元
- 代書費：8000元
- 開辦手續費：350萬×15%=525,000
- 諮詢費：1500元/小時
小勁找代書二胎貸350萬，所需費用高達：3500+80+8000+525000+1500=538,080！
申辦代書二胎要三思！這4個風險一定要避開！
代書二胎屬於「私人借貸」
目前台灣合法「放款（提供資金）」的機構只有：銀行（含郵局、農會與漁會）、上市融資公司與當鋪；代書二胎只算「民間私人借貸」。
而樣就會有很大的差別！與上市融資公司、銀行與當鋪辦理貸款，起碼貸款合約有問題，還有法律可以保障～
而個人借貸只能上法院互告，通常要準備更多錢，像仲裁費用、律師費等，反而對貸款人而言是更沉重的負擔。
即便如此，代書二胎還是算「合法」的喔！只要放款的年利率不超過16%，都不觸犯「重利罪」；也就是說月利息要低於1.3%左右才合法。
- 為什麼是16%？
- 民法第205條規定：「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。」所以超過16%以上，可以不予理會。
- 那為什麼當鋪30%沒關係？
- 因為有當舖法額外規範，所以能到30%
- 我選不超過16%的代書二胎不就好了？
- 上有政策，下有對策；很多不良代書會直接將合約拆2~3份來規避16%的規定。
多份合約讓人霧煞煞
一般辦理二胎貸款只要簽一份約就好，而許多代書貸款都會強迫簽2份（含以上）合約，這時就要非常小心啦！
2份合約是哪2份呢？其中之一就是上面提到的雙份合約；而另一份就可能是「媒合約」，也就是媒合民間金主用的合約。
媒合約簽約後，就一定要多付出一筆媒合費，或稱包裝費；不付的話業者是可以向法院申請「強制執行」，讓你一定要付錢喔！
聲稱自己是合法的貸款管道
許多代書二胎都會聲稱自己是合法的貸款管道，但實際上合法的只有「代書」本身的職責；而辦理房二胎就不屬於合法範圍。
你可能也想了解：二胎房貸有哪些缺點or風險？4個關鍵心法成功避開房二胎陷阱！
可協助轉銀行房二胎
很多貸款人都是因為信用條件不好，才轉去代書二胎；而許多無良的代書也是因此會用話術說：「你可以先辦36期養信用，後面我們會直接幫你轉貸到銀行」等來洗腦貸款人。
但實際上呢？首先，銀行本身不接受有先被私人設定的房地產，所以根本不能轉貸；第二，貸下去後，隨即就有高額手續費與超高的利息，光是月還款金你可能就要再借一筆，哪有可能養出好信用？
所以聽到這類的話術，請直接跳過！以免落入債務深淵！
2招教你避開代書二胎風險！
想要安全辦理代書二胎房貸真的不難！下面我們也能教你如何正確貸款SOP：
第一招：找「代辦」類型的代書二胎
正常的代書二胎還是會以代辦銀行、上市融資公司的房二胎貸款為主，申辦前可以再三確認，以免貸到民間高利貸。
第二招：先確認再簽約
有些無良代書會先請你切約後再告訴你二胎貸款內容，像是額度、利率與月付金等；但通常簽約後就沒有反悔的空間了！
所以我們會建議你在還沒問清楚貸款內容前，請先不要簽約，才能保障自己的貸款權益喔！
但我們還是不建議你與代書辦二胎！
二胎房貸的最高額度約落在500萬，但能貸好貸滿的情況少之又少；若有較大額的周轉需求，我們還是推薦你辦理「原車融資」、「汽車增貸」為主喔！
代書二胎還是有優點的！
雖說代書二胎風險較高，但還是有優點對於貸款人來說十分友善！這裡我們也來盤點一下這些優點吧：
審核寬鬆
代書二胎審核比銀行＆融資公司寬鬆，非常適合短期信用條件不好的貸款朋友們辦理。
撥款時間快
基本上代書二胎只要做好設定，1個工作天之內撥款完成！對於急需用錢的朋友們來說較為方便。
誰適合辦代書二胎？
綜合以上優點，我們幫大家篩選好最適合辦理代書二胎的朋友有哪些：市場／夜市小老闆
做市場／夜市的小老闆們，雖然每天都有跳Call（破萬）的機會，但由於每天都領現金，對於銀行來說算「收入不穩定」的人；再申請房二胎上會比較困難。
而找代書二胎就會比較好過，只要提供進貨單與存款，基本上都能順利周轉大額二胎貸款。
電商老闆
與市場小老闆一樣，電商老闆本身也沒有「固定薪資」的薪轉證明讓銀行審查，所以透過代書二胎會比較好周轉到大筆周轉金。
我們也建議你，多提供商場報表，能更順利取得高額度喔！
代書二胎怎麼辦？條件、流程與準備資料一次看！
代書二胎條件：
這裡會分成【個人條件】與【房屋條件】來說明：
個人條件：
- 個人年滿20歲
- 持有房屋／土地不動產
- 有還款能力
房屋條件：
- 房屋有殘值
- 前房屋貸款有還款紀錄
代書二胎流程：
- Step 1：選擇合法管道送件申請
- 向合法代書申請二胎房貸。
- 此外，請特別留意利率、手續費等並比較
- Step 2：由代書事務所進行專業估價
- 代書事務所對房屋進行估價，以確定房屋的價值。
- 房屋估價結果會影響貸款額度。
- Step 3：針對貸款人條件進行評估與審核
- 代書機構對貸款人的信用狀況、還款能力等進行評估與審核，以決定是否核准貸款申請。
- Step 4：雙方簽約對保，並至地政事務所進行抵押權設定
- 貸款申請獲得核准後，貸款人與代書機構簽訂借款合約。
- 簽約前，貸款人應仔細閱讀合同條款，確認無誤後再簽字。
- 簽約後，代書會協助貸款人到地政事務所辦理抵押權設定，以確認債權。
- Step 5：款項核撥至指定帳戶
- 抵押權設定完成後，代書機構將貸款金額撥付到貸款人指定的帳戶。
代書二胎準備資料：
- 雙證件（身分證、健保卡或駕照擇一）
- 印鑑證明
- 不動產權狀
- 戶籍謄本
- 收入證明
- 其他財力證明
- 房貸繳款明細（確認前貸餘額用）
- 撥款帳戶存摺影本
整體來說，我們還是不推代書二胎！
雖然代書二胎審核寬鬆、撥款快速，但由於配合管道多為「民間金主」，所以利率高且費用多！辦下去反而讓債務惡性循環。 假如有二胎房貸需求，我們推薦你像銀行與上市融資機構辦理。不僅額度夠、利率低，也不會有不合理的手續費用，讓你輕鬆周轉免操煩！上市融資公司二胎眉角多，找和車貸幫你辦最快！
融資公司的二胎房貸有許多辦理眉角，要是一不小心誤觸，可能就會被退件。辦理融資公司二胎，就找和車貸！我們是上市融資公司，從諮詢到送件，我們全程公開透明，決不會亂送民間機構！此外，我們也會隨時通知你貸款申辦進度，讓你不用乾等待瞎操心。
